不動産賃貸業に挑戦すると決めたとき、
我が家で最初に悩んだのが、
「個人でやるか、法人でやるか」という問題でした。
今回は、
なぜ我が家が株式会社を設立する選択をしたのか
その理由について、主婦目線で正直に書いてみたいと思います。
なお、株式会社を設立するために、私は、とても便利そうだったので、
マネーフォワードが手掛けている「クラウド会社設立」を使用することにしました。
正直、最初は「法人なんて大げさ」と思っていました
皆さんは、「株式会社」にのようなイメージを持たれてますか？
- 立派な会社
- 社長
- 難しそう
- 自分たちとは別世界
そんなイメージを持たれていませんか？
専業主婦の私も、
完全に縁のない存在と思っていました（笑）。
不動産賃貸業を考え始めた当初も、
「個人で小さく始めればいいのでは？」
という気持ちを強く持っていました。
それでも法人を検討し始めたきっかけは「家計シミュレーション」
それでも考え方が変わったのは、不動産賃貸業開始後の我が家の家計シミュレーションを行い、我が家の財務を具体的にイメージするようになってからです。
【我が家の前提条件】
- 私：40代・専業主婦
- 夫：40代・公務員（年収約800万円）
- 子ども：3人（6歳・3歳・1歳）※6歳の娘は知的障害児
- 金融資産：約1,500万円
- 住宅ローン残高：約5,000万円
- その他負債なし
世帯所得額を考慮し、個人事業で行うことを断念
我が家の前提条件に照らし合わせて、いろいろなパターンを考えてみました。
パターン①：【断念】公務員の夫が個人的に副業として行う
国家公務員の不動産副業は原則禁止ですが、「5棟10室未満」「年間家賃収入500万円未満」「管理業務を外部委託」という一定の条件を満たせば、不動産賃貸業は許可不要で可能です（地方公務員は自治体確認要）。この範囲を超えると「営利企業への従事」とみなされ許可が必要で、無許可での大規模な不動産投資は懲戒処分の対象とる可能性があります。
※国家公務員の兼業について（Ｑ＆Ａ集）令和６年６月内閣人事局・人事院
https://www.jinji.go.jp/content/000004413.pdf
公務員は、銀行融資を受ける際に、高属性と評価される傾向にあるため、高額融資を受けることができる可能性が高くなります。
このため、最初は上記ルールの範囲内で不動産賃貸業に臨むことを最優先に考えました。
しかし、
・公務員としての給与所得に家賃収入が加わると、所得税と住民税が多額になる
・「5棟10室未満」「年間家賃収入500万円未満」の制限がある以上、事業拡大に限界がある
・障害者支援（娘が知的障害児）を受けるためには、多くの場合、世帯所得制限があるため、公務員としての給与所得以外に収入を増やすことができない
などの理由で、デメリットが多いと判断し、公務員の夫が個人的に副業として行う方法は、断念することとなりました。
パターン②：【断念】専業主婦の私が個人事業主として行う
次に、専業主婦の私が、個人事業主として行っていくことを検討しました。
しかし、
・ 夫が副業で行うことを検討した（上記パターン①）のと同様、ほとんどの障害者支援に世帯所得制限があるため、世帯の収入を増やすことができない
・ 夫の扶養から外れると、国民健康保険と年金料を支払う必要があるほか、夫の配偶者控除を受けられなくなる
ことなどデメリットも多いことから、このパターンも断念することにし、法人設立を決意することとなりました。
法人設立を決意し、合同会社と比較して「株式会社」を選択
個人での不動産賃貸業を断念した私は、法人を設立することを決意しました。
法人設立のための我が家の条件をリストアップしてみました。
・ 夫は、公務員の規定により会社の役員・従業員になれない
→私一人の会社を作る
・ 世帯収入を増やせない（税金と障害者支援を受ける面から）
→ 不動産賃貸業の収益は、全て法人の収益とする（私の報酬はゼロ）
・ 夫の扶養に入り続ける可能性を検討
→私の報酬をゼロまたは130万円以内にすれば、公務員である夫の扶養に入り続けることが可能
※職場によって見解が異なるようなので、必ず、事前に確認してみてください
このように、我が家が法人を設立する条件や課題をリストアップした上で、次に合同会社と株式会社のどちらを選択するかという検討に入りました。合同会社と株式会社の違いについては、以下の外部情報でご確認ください。
※合同会社と株式会社の違い（出典：マネーフォーワード）
https://biz.moneyforward.com/establish/basic/64639/
この選択にあたって、夫は公務員なので、法人としての事業には直接参画することはできません。
しかし、夫の公務員という属性を銀行融資に活かすためにも、出資者という立場で事業に間接的に参画してもらうことにしました。
この場合、
合同会社では、夫が出資のみで事業に直接携わらない場合でも、夫の名前を社員名簿に搭載する必要があるため、夫の職場の承認を得ることができませんでした。
よって、我が家の最適解として、夫が100%出資者（株主）、私が代表取締役となる株式会社を設立し、永続的な不動産賃貸業の運営を目指すこととなったのです。
不動産賃貸業の法人化をするメリット・デメリット
【出典】マネーフォーワード
https://biz.moneyforward.com/establish/basic/68425/
法人化をするメリット
- 家計と事業の財布をはっきりと分けることができる
- 所得税の節税になる可能性（個人の所得を調整できる）
- 専業主婦が設立して、役員報酬を抑えれば、夫の扶養に入り続けることも可能（職場の保険組合による）
- 経費の範囲が増える
- 赤字を10年間繰り越すことができる
法人化をするデメリット（様々なコストがかかる）
・会社設立費用がかかる
法人の設立については登記が必要です。合同会社の場合は登録免許税として6万円、株式会社の場合には15万円以上がかかります。さらに、株式会社の設立では定款（ていかん）認証にかかる費用や、司法書士などの専門家に手続きを依頼する場合は報酬の支払いも発生します。
・赤字でも法人住民税７万円がかかる
法人は、赤字の場合でも個人のように非課税制度がないため、例えば、資本金等の額1千万円以下で、かつ従業員数が50人以下の場合、法人住民税は均等割として7万円と法人割（法人税額による）の合計が課されます。
・決算等のために税理士費用がかかる
決算時には、税理士に依頼する必要が出てくることから、税理士費用も発生します。決算だけでも少なくとも15〜20万円かかると言われていて、顧問税理士として契約すると毎月数万円の費用が発生します。
株式会社の設立には、「マネーフォワード クラウド会社設立」を使用予定
これまで述べさせていただいたとおり、私は、不動産賃貸業を始めるにあたり、株式会社を設立することを決めました。
しかし、法人の設立の仕方など、全くわかりません。そこで、いろいろインターネットで調べた結果、素人でもスムーズに法人設立ができそうなオンラインのコンサルタント会社を見つけました。
それが、マネーフォワードが手掛けている「クラウド会社設立」です。
このサービスを使えば、案内された手順沿って、必要項目を入力していくだけで、定款まで作ってくれるそうで、法人登記手続きが不慣れな人には、司法書士による代行サービス（有料）もあるそうです。
また、行き詰まったり、困ったことがあれば、無料相談もあるようなので、私はこのサービスを使って、法人設立の手続きを進めていこうと思います。
おわりに
株式会社を作ると決めたとき、
- 手続きが分からない
- 維持費がかかる
- 失敗したらどうなるのか
不安がなかったわけではありません。
それでも、悩み続けて思いとどまるより、行動した方が後悔は少ないと信じ、
不動産賃貸業に邁進してこうと思います。
なので、一攫千金を狙うことなく、
「スモールスタート」、「持続性」をモットーに確実にコツコツと前進していきたいと思っています。
もし今、
- 個人か法人かで迷っている
- 家族がいて、大きな決断が怖い
- 法人＝すごい人、と思ってしまう
そんな方がいたら、
「こんな考え方もある」と参考にしてもらえたら嬉しいです。
今回の記事で、プロローグはおしまいです。
次回からは、株式会社の設立に向けた活動や１棟目購入に向けた活動など、日々の活動を日記形式で報告させていただきます。
引き続き、よろしくお願いします。
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