位置指定道路を30万円で購入した話【不動産投資で知らないと損する落とし穴】

2026年5月16日

こんにちは。専業主婦から不動産賃貸業にチャレンジしている主婦不動産です。
2026年春、埼玉県熊谷市の中古戸建（オーナーチェンジ物件）を法人名義で購入しました。購入価格は500万円だったのですが、実は別途30万円の「位置指定道路」を購入しなければならなかったんです。
「位置指定道路ってなに？」「なんで別で買わないといけないの？」と最初は戸惑いましたが、これを知らないと不動産投資で大きなトラブルになる可能性があります。
実体験をもとに、わかりやすく解説します。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁（都道府県や市町村）から「道路」として指定を受けた私道のことです。
通常の公道と異なり、土地の所有者が個人や法人であることが特徴です。見た目は普通の道路ですが、登記簿を確認すると「宅地」や「公衆用道路」として記載されており、誰かが所有しています。

建築基準法の「接道義務」との関係

日本では、建物を建てるためには幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」があります（建築基準法第43条）。
位置指定道路は、この接道義務を満たすための道路として認められています。つまり、物件の出入り口が位置指定道路にしか接していない場合、その道路を通行できる権利（または所有権）がないと、建物を建て替えられないことになります。

なぜ30万円で購入しなければならなかったのか

私が購入した熊谷市の物件は、位置指定道路に接している物件でした。そして、その位置指定道路の所有者が別の個人（前の所有者とは別人）だったのです。
問題は、この道路を通行できる法的な権利（通行地役権など）が、登記簿上に明記されていなかったこと。
このまま購入すると、将来的に道路の所有者が変わったとき、通行を拒否される可能性があります。また、建物の建て替えや大規模修繕の際に建築確認が通らないリスクもあります。
そこで、売主・仲介業者と協議した結果、位置指定道路の持ち分を30万円で購入するという条件で取引を進めることになりました。

購入費用の内訳

項目	金額
物件本体（中古戸建）	5,000,000円
位置指定道路（持ち分購入）	300,000円
諸費用（登記・仲介・保険等）	600,000円
合計	5,900,000円

当初、物件価格は550万円で、指値が効いて最終的には500万円で契約したのですが、位置指定道路の購入が必須条件だったので、最終的には、諸経費と合わせて、590万円かかりました。

位置指定道路に関する落とし穴3選

落とし穴①　購入後に発覚するケースがある

位置指定道路の存在は、登記簿謄本や公図を確認しないとわかりません。物件情報（レインズや楽待の掲載情報）には記載されていないことが多く、内見時に「普通の道路」と思い込んでしまいがちです。
購入後に「実は私道でした」「道路の所有者が別にいました」と判明するケースがあります。そうなると、追加費用の交渉がしにくくなります。
私の場合は、不動産屋さんが、資料請求にあらかじめ位置指定道路の存在を教えてくれて、その上、位置指定道路のオーナーさんに持分の土地を分けてもらえるように交渉してくれたので、スムーズに購入することができました。

対策：物件調査の段階で公図・登記簿・道路台帳を必ず確認しましょう。

落とし穴②　通行・掘削の承諾書がないと銀行融資が通らない

私道（位置指定道路を含む）に接している物件は、金融機関の融資審査で「私道の通行・掘削承諾書」を求められることがあります。
この承諾書がないと、融資が下りないケースも。今回は現金購入だったため問題になりませんでしたが、融資を使う場合は必ず確認が必要です。

対策：融資利用を検討している場合、事前に金融機関に位置指定道路の有無を伝え、必要書類を確認しておきましょう。

落とし穴③　維持管理費用は所有者負担

位置指定道路を購入すると、その道路の維持管理責任も一部負担することになります。舗装の補修や排水整備などは、原則として所有者（持ち分に応じて）が費用を負担します。
今回購入した道路は状態が良かったので当面は問題なさそうですが、古い私道だと補修費用が発生することもあります。

対策：道路の現状をしっかり確認し、必要に応じて修繕費の積立を検討しましょう。

位置指定道路のチェックリスト

物件購入前に確認しておくべき項目をまとめました。

接道している道路は公道か私道か（公図で確認）
私道の場合、所有者は誰か（登記簿で確認）
通行・掘削の承諾書は取得されているか
道路の持ち分購入が必要か、その費用はいくらか
道路の維持管理状態はどうか（現地確認）
融資を使う場合、金融機関は承認するか

まとめ：位置指定道路は事前調査が命

位置指定道路の存在を知らないと、想定外のコストが発生したり、将来の建て替えができなくなったりするリスクがあります。
私の場合は仲介業者が丁寧に説明してくれたおかげで、購入前に30万円の追加費用を把握できました。しかし、すべての仲介業者が親切とは限りません。自分でも公図や登記簿を確認する習慣をつけることが、不動産投資を成功させる第一歩だと感じました。
2棟目の購入に向けて、こうした知識を一つひとつ積み重ねていきたいと思います。

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