【1棟目購入目標】
・賃貸需要があること
・手残りキャッシュフローが十分残ること（実質利回り重視）
・銀行融資を最大限受けられること（積算重視）
この3要件を満たした国道16号沿線の中古木造 1棟アパート（築30〜40年）購入が目標！
2026年2月20日 今日やったこと
今日は、収支シミュレーションの勉強をしました。
物件探しにおいて、一番気にしてしまう「利回り」。利回りだけで、物件の購入判断をすることはできませんが、実際安定したキャッシュフローを維持していくために、利回りを重視することは不可欠です。
そこで、実際、最低どれくらいの利回りがあれば、安定した不動産賃貸業を継続していけるのか、収支シミュレーションを行ってみました。
【条件】
・物件価格：5,000万円
・初期費用：物件価格の10％
・借入金：5,000万円（フルーローン）
・金利：2.5%
・借入期間：30年
・管理費：賃料の5%
・修繕・広告費等：賃料の5%
・火災保険：年5万円
・土地の評価額：物件価格の6割
この条件で、表面利回り10%に設定すると、返済比率47.8%で、ようやく毎年の手残りを100万円残すことができるレベルです。
ただし、リフォーム費用や空室、老朽化に伴う家賃下落を考慮していないお花畑想定なので、実際は、もっと手残りが少なくなるはずです。
また、金利と借入期間次第で、手残りは大きく変わってきます。
ただ、今回分かったことは、融資条件次第にはなりますが、少なくとも利回り10%以上の物件でないと、採算が取れなくなるリスクがあることがわかりました。
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