【1棟目購入目標】
・賃貸需要があること
・手残りキャッシュフローが十分残ること（実質利回り重視）
・銀行融資を最大限受けられること（積算重視）
この3要件を満たした関東郊外の中古 1棟アパート購入が目標！
2026年2月11日 今日やったこと
昨日、問い合わせた物件（1棟アパート）の詳細資料が届いたので、確認しました。
ネット情報では、住所等の細かな情報は掲載されておらず、確認できなかったので、
資料で詳細な情報を確認した結果、入居率は良かったのですが、
・市街化調整区域であること（※）
・この住所付近だけ、周りと比べて相続税路線価が極端に低く、土地の積算価格が悪いこと
が判明しました。
このため、この物件については、私たちの購入条件に合わないことから、撤退することに決め、不動産屋さんに断りの連絡を入れました。
（※）市街化調整区域とは
市街化調整区域は、都市計画法に基づき、農地や森林の保全などを目的として「市街化を抑制すべき区域」（建物を原則建てない区域）に指定された地域。家や商業施設の建築が厳しく制限され、インフラ整備も限定的だが、土地価格や固定資産税が安く、静かな環境が魅力の郊外エリア。市街化区域（優先的に市街化を図る区域）とは対照的なエリア。
主な特徴と注意点〜
確認事項: 家が建てられるかは、自治体の都市計画課や建築指導課への事前相談が必須。
建築・開発の制限: 原則として新しい家や店舗は建てられない。建て替えやリノベーションも自治体の許可が必要。
例外的な建築: 農林漁業者の住宅、既存集落の建て替え、公益施設などは、自治体の許可（開発許可）を得ることで建築可能な場合がある。
メリット: 土地購入費用や固定資産税が安い。自然が多く、隣接する住宅との距離が確保しやすい。
デメリット: 生活インフラ（水道・ガス・下水道）が未整備な場所が多い。住宅ローンが通りにくいことがある。
（出典：SUUMO）
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